Grundsteuer

Korrektur stark überhöhter Grundsteuerwerte im Einzelfall möglich

Anders als bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer hatte der Gesetzgeber für die Grundsteuerbewertung den Steuerpflichtigen ursprünglich keine Möglichkeit eingeräumt, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, der dann anstelle des vom Finanzamt modellhaft und vereinfacht-typisiert berechneten Grundsteuerwertes bei der Grundsteuererhebung anzusetzen ist.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dazu in zwei Beschlüssen vom 27.5.2024 entschieden, dass dem Steuerpflichtigen bei verfassungskonformer Auslegung der Bewertungsvorschriften die Möglichkeit eingeräumt werden muss, bei einer Verletzung des Übermaßverbots einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Das Übermaßverbot könne insbesondere dann verletzt sein, wenn sich der festgestellte Wert erheblich - nach der Rechtsprechung zu anderen typisierenden Bewertungsvorschriften um 40 % oder mehr - über das normale Maß herausgehend erweist.

Die Finanzverwaltung hat auf diese Rechtsprechung mit koordinierten Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 24.6.2024 (BStBl. I 2024, 1073) reagiert und den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes durch den Steuerpflichtigen zugelassen, wenn der nach den §§ 218 ff. Bewertungsgesetz (BewG) ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert im Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.2022) um mindestens 40 % übersteigt.

Zwischenzeitlich ist mit dem Jahressteuergesetzes 2024 (JStG 2024) vom 2.12.2024 (BGBl. I Nr. 387) auch das Bewertungsgesetz mit seinen Regelungen zum „Bundesmodell“ für die Grundsteuerwerte entsprechend geändert worden (§ 220 Abs. 2 BewG).

Für den Nachweis gelten grundsätzlich die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zur Ermittlung der Verkehrswerte im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes kann regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte oder u.a. von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken dienen. Auch ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis kann unter bestimmten Bedingungen als Nachweis genügen. Nutzungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind bei der Ermittlung des niedrigeren gemeinen Werts nur zu berücksichtigen, soweit sie nach Inhalt und Entstehung mit der Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit zusammenhängen. Ansonsten sind - wie bei der Verkehrswertermittlung üblich - alle wertrelevanten Eigenschaften zu berücksichtigen.

Abweichungen zwischen dem Grundsteuerwert und dem Verkehrswert können sich immer dann ergeben, wenn die tatsächlichen Merkmale eines Grundstücks von den nach dem Grundsteuermodell typisierend angenommenen Merkmalen abweichen, zum Beispiel

• wenn die tatsächliche Art der Nutzung des Grundstücks von der Art der Nutzung abweicht, die dem Bodenrichtwert als zonentypisch zugrunde liegt,
• wenn das auf dem Grundstück realisierbare Maß der baulichen Nutzung von dem Maß der Nutzung abweicht, die dem Bodenrichtwert als zonentypisch zugrunde liegt,
• wenn sich die Bebauung des Grundstücks in einem besonders schlechten Zustand befindet
  oder
• wenn die nach dem BewG typisiert angesetzten Mieten (Roherträge) tatsächlich nicht erzielbar sind.