Anrechnung von Balkonen, Loggien und Terrassen auch in Berlin regelmäßig zu einem Viertel
Das Landgericht Berlin hatte mit Urteil vom 19.7.2011 - 65 S 130/10 - entschieden, dass es in Berlin auch nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (WoFlV) am 1.1.2004 ortsüblich sei, die Flächen von Terrassen entsprechend dem früheren Regelansatz der II. BV zur Hälfte (und nicht entsprechend dem neuen Regelansatz der WoFlV zu einem Viertel) auf die Wohnfläche anzurechnen, was übrigens der faktischen Gleichbehandlung von Wohnflächen nach der II. BV bzw. nach der WoFlV im Berliner Mietspiegel entspricht.
In einem anderen Rechtsstreit (BGH-Urteil vom 17.4.2019 - VIII ZR 33/18 -) hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus nur dann in Betracht kommt, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerks gebildet hat. Dazu reiche es nicht aus, dass ein erheblicher aber auch überwiegender Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder verschiedene Regelwerke miteinander vermischt. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Terrassen sind daher auch in Berlin gemäß WoFlV regelmäßig zu einem Viertel und nur bei besonderem Nutzwert maximal zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen.
Abweichungen von dieser Berechnungsvorschrift kommen nur in Frage, wenn der Mietvertrag aus der Zeit vor dem 1.1.2004 stammt oder eigene Anrechnungsregeln enthält oder wenn in Sonderfällen nach der Art der Wohnung ein anderer Berechnungsmodus naheliegender ist.
10% - Rechtsprechung bei Mieterhöhungen nicht anwendbar
Der BGH hat mit Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 - entschieden, dass bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB eine von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe - auch bei Abweichungen von bis zu 10% - ohne rechtliche Bedeutung ist.